作为首个摆脱疫情影响的国家，中国曾经历严重的封城之苦，但其经济已恢复增长。新冠肺炎的影响在于强化企业和消费者向国内消费和电子商务转变的现有趋势，这有益于物流地产行业。
新宜是一家成立于2018年的中国物流开发商和投资管理商，与私募股权集团华平投资合作，投资了超过500万平方米的项目。孙冬平是新宜董事长兼首席执行官，而Derek Ng是新宜资本市场部主管，他们与PERE探讨物流地产行业在疫情后的表现和前景。

新冠肺炎爆发如何影响中国的物流地产市场？该市场如何摆脱疫情影响？
孙冬平： 中国作为首批出现疫情的国家，在采取了一些绝佳的疫情控制措施后，第一个摆脱了危机。国际货币基金组织的经济数据显示，中国今年的GDP增长将超过8%，中国有望在2028年超越美国成为世界第一大经济体。物流市场在2020年上半年并不活跃，但从2020年第三季度开始呈现良好发展势头。总体经济活动现已恢复到2019年的水平。至于物流地产，我们已注意到机构层面的物流设施租赁需求增长。
Derek Ng： 中国1线和1.5线城市的需求明显高于其它地区，我们认为这在很大程度上与靠近重点消费市场有关。1.5线城市是指1线城市的卫星城，例如靠近上海的昆山和太仓，或者靠近北京的廊坊；以及重点省会城市，例如浙江杭州、江苏南京、湖北武汉和四川成都。

是否会有疫情期间出现的发展能够长期保持？
Derek Ng： 电子商务是物流地产的关键驱动因素，这并不是新观点，但是，疫情期间电子商务蓬勃发展，租户想拥有更可持续库存的需求不断增加，这两点将会对我们的行业产生一些重要影响。到2024年，预计中国的零售总额有30%来自电子商务，这将转化为2.7万亿美元的交易价值，与之相比，美国则是占比18%，交易价值1.1万亿美元。我们认为，在疫情期间表现良好的租户、恰当调整其业务的租户以及在疫情期间通过使其业务数字化来获得更多国内经济活动的租户，将会长期发挥作用并具有更强烈的租赁需求。

“位置始终是最重要的因素…这使得我们重回那些1线和1.5线城市，因为它们是重点消费市场”
孙冬平

投资者想要投资中国的物流资产时，优先考虑的重要因素是什么？
孙冬平： 位置始终是最重要的因素。投资者希望获得最大的回报，这意味着他们既需要资产自身的地产属性发挥作用，也需要一个流动性市场，在这个市场中，他们能够以心仪的价格出售资产。
这使得我们重回那些1线和1.5线城市，因为它们是重点消费市场，拥有最高的租户需求，投资者也乐于进行投资。在这些城市，场地难以获得，但这也使得资产更值得拥有，意味着资产的长期价值更高。
租户青睐跨越至少两个重点消费市场的位置。例如说，如果你在上海金山区（位于上海市中心和杭州市中心之间）拥有场地，该场地不仅覆盖上海市中心、也覆盖杭州的商品分销。如果有上海港或上海机场进口的商品运往杭州，那么金山的场地可以作为一个分销点。覆盖北京和天津的廊坊和覆盖广州和深圳的东莞亦如此。
管理者也很重要。我们信赖完全纵向一体化的业务模式，其中的管理者能够负责整个投资周期，从寻找和获得场地到开发和建设，再到租赁和资产管理，最后到投资管理。
从投资者的角度来看，纵向一体化能在企业内部实现协同效应，提高透明度并尽可能降低交易成本。工作业绩经得起考验、手下有一只强大团队，这些也是优秀管理者的重要特质。

“从投资者的角度来看，考虑到所有资产类别和不同管辖区域的风险调整后收益，我们认为中国的物流仍然是最具吸引力的行业”
DEREK NG

最后同样重要的是资产质量和租户概况。虽然每个人（投资者、租户和我们自己）都想要更优质建筑物、获得最大回报，但重要的是在租户需要的建筑物质量（与成本密切相关）和租户能够支付的最高价格之间取得平衡。对于核心投资者而言，显然租户信用和合同条款也很重要。当然，上述因素应由一个符合资格且富有经验的管理者以总包形式提供。

如何展望中国物流地产前景？
Derek Ng： 疫情过后，中国经济有望在世界经济增长引擎中发挥更大作用。为了解国内消费市场将如何带动中国的物流地产市场，我们需要关注消费者对我们租户的期望 – 即便利性和新经济产品。位置是前者的关键，而合适的租户类型是后者的关键。
孙冬平： 我们期待我们的租户能够更加重视消费，因此将有来自冷链物流运营商和新经济租户的更多现代物流设施需求，例如智能制造租户 – 如电动汽车和医疗设备制造商 – 以及制药公司和新的电子商务公司。食品安全和医疗保健也是有助于物流行业向前发展的两个关键因素。
这些租户需要比以往更多的核心位置，因为其客户重视准时交货。考虑到这些公司的增长速度，它们还将寻觅更大场地，为未来扩张做打算。
由于土地供应有限，黄金地段的土地资源竞争依旧激烈。不过，一定程度上由于地方当局的安全要求，将旧设施替换为新设施的需求也在不断增加。
DEREK NG： 从投资者的角度来看，考虑到所有资产类别和不同管辖区域的风险调整后收益，我们认为中国的物流仍然是最具吸引力的行业。投资者已经意识到中国的主要经济趋势，越来越多的（国内和海外）市场参与者在市场中提供流动资产。
随着低利率环境占主导地位，该市场比以往都更激动人心。还应值得注意的是，可持续性也正在变成主要趋势。我们的租户和投资者都想其建筑物更环保。
孙冬平： 投资者经常提及的一个问题是，购买和开发其自有物流设施的电子商务公司如何影响我们的业务。对仓库的需求显然会受不利影响， 但这又回到了场地选择这个问题上。
我们认为1线和1.5线城市受到的影响要小得多，因为这些电子商务参与者更难以获得土地，而对仓库的需求通常更高更棘手，而且该需求来自更大更多元的租户群体。
在这些地区购买设施并进行发展的电子商务参与者在我们的稳定投资组合中只占一小部分，我们对此很满意。
不过，考虑到供需动态，2线城市受到的影响更大。利好消息在于，我们正注意到不想拥有资产的其他租户和规模小的电子商务参与者，他们更愿关注其核心业务。
DEREK NG： 我们对于中国的物流前景很乐观。几年来，全世界一直在关注黑天鹅事件。如今我们已经历此类事件，而中国和其物流地产市场已被证明是足够坚韧的。
我们已经受贸易战的考验，并认为已看到最糟糕的一面，虽然我们预计贸易战还将继续。中国经济当然在某些方面会受到影响，但我们已经转换增长引擎，而大趋势也已加速。我们认为这能够支撑中国物流市场的未来。

为什么租户需求集中在1线和1.5线城市？
Derek Ng: 除了电子商务的渗透，疫情也加速了中国更加依赖国内消费的趋势。即使在疫情前，由于地缘政治原因（中美贸易战）和其它经济原因（城镇化/消费升级），中国参与全球事务的幅度也已减小，但疫情使中国更加关注强化其国内供需。
我们的租户希望利用不断增长的国内消费，而实现该目标的最佳地点就是1线和1.5线城市。对于继续拓展业务的客户而言，在这些城市有分销点对于其运营至关重要。