近日，东久新宜首席投资官陈名（Martin Chen）接受PERE专访，深入分享了中国工业及物流地产市场的调整与机遇、新经济基础设施的崛起，以及C-REITs带来的资本新路径。以下为精彩观点摘录。

PERE
在当前中国市场，成功的价值创造策略包含哪些要素？

陈名：2022年之前，市场处于上升周期，开发商和投资者主要靠资产组合扩张来实现利润增长。但如今增长已回归常态，这条路越来越难走。

现在，关键在于优化组织结构，实现运营和成本效率。我们认为，具备强执行力的管理者，能在供需不平衡的环境中通过资产层面的并购、运营优化和成本控制来实现价值提升。那些在运营上有优势、同时能获得充足资本支持的企业，可以在保持稳健的同时实现有效扩张。

过去靠土地快速增值赚钱的时代已经过去，资产层面的并购正在成为主要增长渠道。但你必须仔细研究不同区域和物业类型的周期变化，选对资产类别和位置，才能真正创造价值。

PERE
新经济领域如何重塑投资策略？

陈名：“旧经济”主要指2018年之前中国可投资资产中占主导的办公和零售物业。而此后，物流、工业园、数据中心等新经济资产逐步崛起。这些物业服务于高科技制造、电商巨头、先进技术企业等非传统租户，正成为创新驱动的核心。

东久新宜的投资理念，就是对这些新经济空间进行端到端的管理，涵盖开发、租赁、物业管理和基金运营。

目前，我们管理着1,480万平方米的总建筑面积，在管资产总值约180亿美元，涵盖物流仓库、制造厂房和产业园区。尤其在制造厂房领域，我们已经成为行业领先品牌，以服务于中国新智能制造生态而闻名。

PERE
当前资产管理者面临的最大挑战和潜在机会是什么？

陈名：挑战首先来自供需失衡。所有商业地产领域都在经历租金和估值的周期性调整。

但机会同样明确。除了零售、租赁住房和数据中心这类受益于稳定现金流或AI投资浪潮的资产外，物流资产自2025年起已开始出现触底迹象。在我们跟踪的24个物流仓库重点城市中，有16个城市的空置率出现下降，占比约67%，说明租赁活动正在加速。中国物流市场有望在不久的将来实现供需反转。

工业制造厂房则直接受益于中国的新智能制造政策和产业升级的国家战略，在制造业回流的背景下，高科技巨头的租户需求持续旺盛。

PERE
C-REITs的发展如何重塑资产估值与资本市场？

陈名：过去四年，中国REIT市场和其他证券化工具经历了爆发式增长。一个积极的变化是，中国本土资本市场正在走向成熟。

目前中国有79只C-REITs，总市值超过2,000亿元人民币（约291亿美元）。虽然相比中国经济体量仍然较小，但扩张空间巨大。

值得注意的是，C-REITs及其相关证券化工具的估值方法，已经成为当前中国不动产交易的主导基准。机构投资者、证券公司、银行和高净值人群等多元化的本土参与者，都在积极参与这个市场。监管机构也在持续优化C-REIT市场，重点支持已经成熟、高质量的REIT管理人。

东久新宜于2022年10月发行了C-REIT产品，是较早参与该领域的市场化机构之一，也是目前少数持续专注于制造厂房类资产的REIT管理人，形成了显著的竞争壁垒。

PERE
行业如何调整资产管理策略应对市场下行？

陈名：我们主要做了三件事：

  • 第一，提升组织效率。
    面对供需失衡，我们把更多精力放在租赁和资产管理上，而不是继续拿地。同时调整了激励机制，使其更好地与资产管理目标对齐。目前我们拥有一支高效、专注、反应迅速的团队，资产层面的表现持平或远超行业平均水平。以长三角为例，我们的出租率持续超过市场平均10个百分点以上。在竞争激烈的廊坊物流市场，我们的物流资产出租率达到了92%，而行业平均只有78%。
  • 第二，加速资本循环。
    过去三年，我们剥离了一些非战略资产，卸下历史包袱，将回笼的资本投入到我们判断即将触底的智能制造和物流仓储资产中。
  • 第三，强化基金管理能力。
    2021年以来，我们通过不同基金工具累计募集了72亿美元的股权资金。截至2025年底，我们的基金AUM已超过160亿美元。

在资金结构上，2022年之前我们主要从外资募资，因为他们偏好土地开发阶段的投资；而国内资本更关注稳定资产。2022年后，我们的募资重心已经转向国内投资者。

PERE
不良资产是否会成为价值创造的新机会？

陈名：我们判断物流仓库和制造厂房将率先触底，而办公类资产还需要较长时间恢复。东久新宜将以稳健的方式在这两个领域扩大投资组合。

同时，我们将依托C-REIT平台的优势。相比私募不动产基金、私募REITs或传统整栋交易，C-REIT市场提供了流动性溢价。这使得我们的平台对于寻求最优定价的卖方来说，是一个极具吸引力的退出渠道。

更重要的是，虽然C-REIT市场在扩张，但监管机构目前优先支持已有成熟REIT管理人的规模和成长，而非接纳新进入者。这种高准入门槛形成了强大的竞争护城河。东久新宜将充分利用这一优势，通过C-REIT平台持续收购优质资产。

在新周期下，东久新宜正以运营为核、资本为翼，持续深耕中国新经济基础设施领域。无论市场如何波动，我们始终保持战略定力，与合作伙伴共创长期价值。

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关于东久新宜

东久新宜是中国领先的新经济基础设施投资者及开发运营服务商，总资产管理规模超过190亿美金，总建筑面积超过1,400万平方米，旗下包括智慧物流与冷链、智能制造、生物医药、城市更新四大业务板块，以及私募股权投资平台东久新宜资本。东久新宜为新经济客户提供全方位一体化的基础设施运营服务与解决方案，满足其在研发、生产、仓储和总部办公等多样化的需求。东久新宜的管理团队在投资、开发、运营、资产管理及基金管理均具有丰富经验，向全球机构投资者提供多元化投资产品，并为投资者、员工及社会持续创造长期价值。